不動産売却のみちしるべ

【相場】新築マンション・新築戸建物件を5年後、10年後に売却したらいくらで売れる?

「新築でマンションもしくは戸建てを購入したけど、5年後、10年後いくらくらいで売れるのか気になる」

もしくは、

「これからマンションか戸建てを購入しようか迷っているけど、5~10年後に売ろうと思ったらどれくらいで売れるのだろう」

などなど、5年後10年後の売却を見据えて、新築マンションや新築戸建て物件を購入しようと考えている人も多いのではないでしょうか?

このページでは、新築での物件を購入した、もしくは購入を検討している人向けに、5年後10年後の資産価値がどの程度期待できるのかについて、レインズの公開データをもとにして解説してきます。後半パートでは、物件を高く売るためのポイント・コツについて説明していますので、ぜひ最後までご覧ください。

築年数別に見た成約価格の推移(マンション編)

下記の図はレインズが公開している「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2016年)」の図表6-1です。

中古マンション相場の推移
引用:築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2016年)図表6-1

この図から以下のようなことが読み取れます。

  • 築15年までは下落スピードは緩め
  • 築20年を超えるとほぼ横ばい

築15年を超えるまでは一定のペースで価格が下落していることがわかります。不動産価格は景気の波にも左右されるため、「高く売れる市況感かどうか?」をよく見極めて販売するか否かを判断すると良いでしょう。築10年を超えているマンションの場合は、築15年を超えてくると価格が大きく下落することを意識して、気持ち早めに売却活動をスタートするようにしましょう。

築年数別に見た成約価格の推移(戸建編)

下記の図は先ほどご紹介したデータの戸建て版です。同様にレインズが公開している「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2016年)」(図表7-1)から引用しました。

中古戸建て相場の推移
引用:築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2016年)図表7-1

中古マンションと比較すると、築20年経過するまでの価格の下落幅は小さめであることがわかります。ただ築20年を超えると一気に価格が下落しています。

そのため、売却を念頭に新築戸建物件を購入した、もしくは購入を検討している人は、築20年を超えないタイミングで売却するようにするべきだと言えます。

5年後、10年後にいくらで売れるかは物件によって異なる

先ほどご紹介したレインズのデータは、あくまで平均値です。

取引の中には、

  • ものすごく古いマンションなのに高く売れた
  • 新しい物件なのに、安値でしか売れなかった

など平均と乖離した価格で成約した事例も当然含まれているはずです。

ただ、当然売却を検討している方は、できれば平均以上、最低でも平均の価格で売りたいですよね。そんな方のために、ここでは「高く売れやすい物件に共通する特徴」について紹介します。

高く売れやすい物件に共通する特徴

特徴1「アクセスが良い」

高く売れる物件の特徴として、まず注目されるのは「アクセスの良さ」でしょう。たとえば、賃貸住宅の場合、最寄りの駅から近いというだけで人気物件になります。物件を売る場合にもアクセスがいい方が高く売れるのは言うまでもありません。毎日の通勤や通学、お休みの日のレジャーの出発点としても駅近であれば時間を有効に使うことができますね。駅に近いだけでなく、人気のある沿線上にあり都心へのアクセスがよければ、それだけで注目の物件になるのです。


徒歩時間別新築&中古マンション坪単価(東京カンテイ)をもとに、本誌作成

上記のグラフは東京カンテイ社による「駅徒歩時間別の新築マンションの資産価値」を調査したものですが、駅からの分数(横軸)が増えれば増えるほど、資産価値(縦軸。スコアが高いほど資産価値が高いことを意味する)が減っていることが見て取れます。

繰り返しになりますが、物件を売買するときに特に注目されるのは、物件が所在する「立地」です。アクセスなどの立地が良ければ、一般的に購入後の価格の下落率が少なくなります。

特徴2「大手メーカーの物件である」

物件を購入するときに、買い手はどこのメーカーが建てた物件であるかも注目しています。なぜなら、中古物件購入時には、価格が気になるのはもちろんですが「あと、どれくらい使えるのだろう?」と考えるからです。

素人判断でも「大手メーカーである○○建設が建てた物件なら安心だ」と考えますよね。たとえば、プラウドやパークシティーなどの大手メーカーの建てた物件であれば「手抜き工事などはないだろう」と判断するのが一般的です。特にマンションなどの場合、大手メーカーが建てた物件は、購入後の管理がしっかりしているため、売却するときも高値で売れるケースが少なくありません。

「大手メーカーの物件」であることも高く売るためのポイントとして挙げられるのです。(その分新築時の購入費用も高くつく傾向にありますが…)

特徴3「住環境が良い」

家の近くで日用品の購入ができると便利ですよね。すなわち、「住環境の良さ」も高く売るための条件といえます。

小さな子どもがいれば近くに学校があった方が安心です。休日には近くの公園を散歩もしたいですよね。またお役所や病院といった必要な施設が周辺にあれば、日々の生活が思いのほか便利になります。うっかり住環境の悪い物件を選んでしまうと、将来的に物件の資産価値も下落するため注意が必要です。

住環境が良い物件も高値売却のポイントになるのです。

特徴4「物件のスペックが高い」

たとえば、外観やエントランスに高級感があれば、それだけでも「住んでみたい!」と購入意欲が高まりますよね。つまり、仕様や性能といった「スペックが高い物件」は、購入者の需要が高い物件でもあり高値が付く可能性が高いのです。

その物件が購入者の目にどのような印象を与えるかが大切です。ショッピングのときには、第一印象が大きく購入に影響しますよね。不動産を購入するときも同様です。

特徴5「メンテナンスがしっかりしている」

当たり前のことですが、メンテナンスがしっかりされている物件は高く売れやすい傾向にあります。不動産を購入する際、買い手はほとんどのケースにおいて「内覧(下見)」を行います。内覧の際にゴミに埋もれていたり、不潔な部分を目にしたとしたら、「この物件、大丈夫かな?」と不安になりますよね。反対に、しっかりメンテナンスされている物件であれば、安心して購入したいと思えるはずです。

またマンションの場合は、共用部が管理組合・管理人により定期に修繕、清掃されているかどうかも意識する必要があります。

高く売るにはタイミングも重要

不動産を高く売るには、物件そのものの価値だけでなく、景気・季節などタイミングも意識しましょう

景気がいい時

景気がいいと給与が上り、前向きな将来設計を意識するため「そろそろ家を買おうかな」と考える人が増えます。世の中、需要(買いたい)と供給(売りたい)で成り立っているので、買いたい人が多ければ、売りたい物件の価格は上昇します。

たとえば、オークションでも買いたい人が多ければ品物の価格は上昇しますね。不動産でも同じ理屈です。

逆に、景気が悪くなると給与が上らず、将来が不安になるため、買い手は「このタイミングで家を買うなんてとんでもない」と考えます。買いたい人が少なくなれば、物件は売れ残り、値下げを迫られることになります。

1-2月か8-9月

1年間を通すと、買い手が活発になる時期は、1-2月か8-9月です。Googleトレンドの検索データで確認してみましょう。

「中古マンション」「日本」「過去12カ月間」「不動産」で動向を確認すると1-2月ごろに急上昇し、後は8-9月ごろが上昇していることが見て取れますでしょうか?

なお、検索数が増加する時期は、買い手が積極的に物件を探し始めているタイミングです。

不動産売却には、さまざまな準備が必要です。売り手であるあなたは少なくとも準備に3カ月前から動き始めるようにしましょう。1-2月か8-9月のそれぞれ3ヶ月前から準備にかかるということになりますね。

買い手が増える時期 あなたが準備を開始する時期
1-2月 8-9月
10-11月 5-6月

所有期間が5年を超えたタイミング

売却を希望する物件の所有期間にも注意してください。短期売買の場合、少なくとも所有期間が5年を超えていなければ、支払わなければいけない譲渡所得税や住民税といった税金が高くなります

売却した年の1月1日時点の所有期間が5年以下であれば投機的な取引とされるので税率が高くなり、5年超であれば生活に応じた取引とされるので税率が低くなります。5年以下だと税率が、なんと2倍ほどに跳ね上がります。

種別 短期譲渡所得(5年以下) 長期譲渡所得(5年超)
譲渡所得税 30.63% 15.315%
住民税 9% 5%

引用:譲渡所得の計算のしかた(分離課税) 国税庁

不動産を売却するときは、売却代金が多額になるため夢が広がります。しかし、売却したことにより発生する税金などの費用をトータルで計算しなければ、実際にどれだけ利益が上ったかはわからないのです。

不動産売却は商売と同じ!高く売るためにできることをすべてしておこう

不動産売却売却は買い手に自分の売りたい商品を売る商売です。

誰に売るのか?
いつ売るのか?
いくらで売るのか?
どうやって売るのか?

を抜かりなく考え、実行した人が成功確率を上げることができるのです。

このページでは、どんな物件が高く売れやすく、またどのようなタイミングで売却すると、高く売れる期待が持てるのかについて解説してきました。5年後10年後の売却を見据えて新築物件を購入した方、購入を検討している方の参考になれば幸いです。

 
   

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