不動産売却のみちしるべ

3分でわかる!不動産相続の手続きの流れ・注意点一覧

最終更新日:2018/02/28 不動産売却特集

「不動産を相続することになったけど、どう進めればいいのか見当がつかない。全体の手続きの流れをまず把握したい。」

このページでは、このように考えている方向けに、不動産相続の手続きの流れと、各工程において注意していただきたいポイントについて、簡潔にまとめました

手続き・流れはざっくり2ステップ

不動産相続の流れはざっくりと説明すると、下記2ステップで完了です。

  • 誰が相続するかを決める
  • 法務局に届け出する

これをもう少し細かく分解すると、下記のようになります。

  1. 相続人を調査する
  2. 相続人全員で話し合う(遺産分割協議)
  3. 遺産分割協議書を作成する
  4. 相続登記に必要な書類を準備する
  5. 書類を提出する

なお、今回お伝えする内容は前提として、「遺言書が作成されていないケース」となります。遺言書が作成されている場合は、このあと詳しく説明していきますが、他の共同相続人に相談・同意を求める必要は無く、また遺産分割協議書の作成も不要となります。

このページの主旨とずれるため、あまり深くは言及しませんが、意図した形で遺言書を作成するのにもコツが必要です。詳しく知りたいという方は下記ページを参考にしてみてください。

手続き1.相続人を調査する

まず最初にやるべきことは、「相続の対象となる人を全員洗い出す」という作業です。

もし相続の対象となる人が他にいたにも関わらず、その人抜きで話し合いをしても、遺産分割は無効となります。相続を成立させるには、相続人全員で遺産の相続の仕方について話し合う必要があるのです。

相続人を調べる方法

ここでおそらく多くの人が、

相続人全員で話し合う必要があることはわかったけど、どうやって相続人全員を洗い出しすればいいの?

と思いますよね。相続人を調べる方法について説明します。

1.被相続人の戸籍を取得する

被相続人(※不動産を元々所有していた人)の戸籍をまず取得します。被相続人の本籍地の役所に行くともらうことができます。もし被相続人の本籍地がわからない場合は、被相続人の住民票を本籍地入りの状態で取得することで、わかるようになります。

2.戸籍を追いかける

被相続人の本籍地がわかったら、その本籍地の戸籍謄本を取りに行きます。この作業を出生から死亡までさかのぼれるまで繰り返していきます。

3.相続人を判断する

被相続人の出生から死亡までの戸籍から相続人を判断していきます。

手続き2.相続人全員で話し合う(遺産分割協議)

相続人の洗い出しが完了したら、次に相続人全員で遺産をどのように分割するかについて話し合います。これを「遺産分割協議」と言います。不動産を相続する場合、以下の4つに分けられます。

現物分割

現物分割とは、不動産を物理的に分ける方法です。
相続人が3人いたら、それぞれ3分の1ずつを分け合うのです。

代償分割

代償分割とは、相続人のうちの1人が不動産を相続し、他の相続人はその不動産の価値と同等の対価をお金で受け取るという方法です。
被相続人が不動産以外の遺産を残しているか、不動産を相続する相続人に多額の金銭がない場合だと難しい方法だと言えます。

換価分割

換価分割とは、不動産を売却することで、お金に換え、そのお金を分割する方法です。相続がきっかけで不動産を売却することが多いのは、この「換価分割」が行われているためなのです。

共有分割

共有分割とは、1つの不動産を共有して所有する方法です。この方法は、不動産の分割方法の意思決定を先送りしているにすぎないため、あまりおすすめしません。

話し合っても折り合いがつかない場合どうする?

相続人と協議しても折り合いがつかない場合、調停による遺産分割をすることになります。

具体的には、家庭裁判所で遺産分割調停の申し立てを行います。

調停官・調停委員が相続人たちの間に入り、話し合いを通じて遺産の分割方法について決めていくことになります。もしそれでも折り合いがつかない場合、最終的には「遺産分割裁判」にて裁判所が判断を下すことになります。

手続き3.遺産分割協議書を作成する

相続人全員が同意したら、「遺産分割協議書」を作成します。相続人全員の署名・押印が必要となります。

手続き4.相続登記に必要な書類を準備する

相続の登記をするために、以下の書類を準備しましょう。

  • 被相続人の出生から死亡までのすべての戸籍謄本
  • 被相続人の住民票の除票または戸籍の附票の除票
  • 相続人全員の現在の戸籍謄本
  • 相続人全員の印鑑証明書
  • 遺産分割協議書
  • 財産をもらい受ける人の住民票
  • 相続する不動産の固定資産評価証明書(一番新しい年度のもの)

引用:相続登記の必要書類について

すべてを用意するのはなかなか大変な作業ですが、揃えてしまえばあとやることは少しです。

手続き5.書類を提出する

最後に、不動産を管轄している法務局へ登記申請し、受理されれば完了です。

専門業者に依頼するのも手

不動産相続の手続きの流れについて説明してきましたが、全体像を理解した上で「自分でやろうと思ったらかなり面倒だな」と感じた方も多いのではないでしょうか。

もしあなたがそのように感じたうちの一人だったとしたら、専門業者に依頼することを検討してみましょう。GoogleやYahooなどで「不動産相続 代行」などと検索すると、司法書士等が運営するウェブサイトがたくさんヒットしますので、その中から探してみましょう。

 
   

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