事故物件の売却戦略！いわくつきの家・不動産を売るには？

事故物件を売却することになったけど、売れるのか不安…
訳あり物件を売りたいけど、売り方が知りたい…
瑕疵物件を売らなければいけなくなったけど、売却方法がわからない…

本ページをご覧になっている方はこのようなことを考えている人が多いのではないでしょうか？確かに事故物件は通常の物件と比較すると売りづらいのは間違いありませんが、それでもきちんと諦めずにポイントを抑えていけば売れないこともありません。ぜひ隅々までページをよく読み、事故物件の売却を成功させてくださいね。

そもそも事故物件とは？

一般的には、土地、建物内で死亡者が出た履歴がある不動産を「事故物件」と呼びます。「訳アリ物件」「瑕疵物件（かしぶっけん）」とも呼ばれることもあります。

事故物件は、不動産取引における”心理瑕疵（しんりかし）”に該当し、契約の際は重要事項の１つとして宅地建物取引主任者が告知する義務があります。しかし、事故の履歴を過去いつまで遡って告知するべきなのか、果たして心理瑕疵にあたる事故なのか否かは明確な定めがなく、過去の訴訟事件を「判例」にするしかないというのが実情です。似たような事件でも、地域性や社会での噂、物件の価値によって判例がわかれるなど一貫性を欠く要素が多く、告知義務の必要性は手探りで難しい面があります。

「心理瑕疵」とは具体的に何を指すのか

辞書を引用すると、「心理瑕疵」とは、“物件そのものに瑕疵・欠陥があるわけではないが、過去に自殺者を出していたり殺人現場になっていたり、あるいは墓地や宗教団体の施設が隣接していたり、といった、借り手が強い心理的抵抗を感じやすい条件があることを指す語。”とあります。

着目いただきたい点は「強い心理的抵抗を感じやすい条件があること」の部分です。強い心理的抵抗とは、個人によって差がありすぎて線引きができません。

例えば、道路挟んだ向かいに墓地があります。窓を開けたら墓地というロケーション、Aさんは気にしない、Bさんはすごく気になる、というような個人差です。こういったケースでは、告知義務の必要性以前に、誰もがみてわかる立地であること、それを承知で買うことがなんら不自然ではありませんのでトラブルになるケースは無いでしょう。つまり、重要事項説明の際に告知がなくても差し障りはありません。

しかしこれが、道路を挟んだ向かいに殺人事件があった家がある場合ではどうでしょう。買おうとしている物件じたいで殺人事件があったわけではありませんので、まず土地・建物の重要事項にはあたりません。しかも隣ではなく道路を挟んで向かいです。ですが心理瑕疵という面では、知っていた・知らなかったで後々トラブルになる可能性があります。

つまり、売る側であれば物件を案内する時から告知しておくべきことです。また買う側も、検討中の不動産をよく調べることと、過去に事故があったか否かを聞き出すことが大切です。

問題はいつまで過去を遡るか

心理瑕疵の原因がいつ起こったのかについては、判断を惑わせる部分ですよね。例えば同じ殺人事件があった物件でも、事件が50年前なのか5カ月前なのかで告知義務の必要性が変わってきます。「50年も経っていたらさすがにいいだろう」と感じると思いますが、例えば周辺地域の噂がまだ風化していなかったり、事件当日になるとお花を手向ける人がいたりと、事件によって事情が異なってきます。

事故物件の告知義務はどこまで過去を遡るかは判例でも判断がつきにくい部分ですので、売る側であれば念には念を入れて告知しておくに越したことはありません。

告知義務は宅建業法上のルール

過去に事故があった件を告知する義務は、あくまでも「宅建業法」という法律が定めている取引業務上のルールです。業として不動産取引を行っている建築業者や不動産仲介業者が守るべきルールで、個人取引の場合は義務は発生しません。

個人取引の場合は仲介手数料が発生しませんので費用面ではメリットがありますが、不動産のプロに物件を調べてもらえないという大きなリスクがあります。

自然死は事故物件に該当するのか

病気や老衰が原因で自宅で亡くなった場合が「自然死」にあたります。119番して救急車を呼ぶべき事態と考えるとわかりやすいでしょう。

この場合は強い心理的抵抗を感じやすい条件となりますので「事故物件」に該当します。高齢化社会の問題として、一人でお住まいの高齢者が救急車を呼ぶ力もなく亡くなってしまい、後から発見されるケースがあります。時期悪く夏場だと、ニオイや異常に増えた虫がきっかけで発見されるケースがあり、社会問題の１つです。

事故死は事故物件に該当するのか

殺人事件や火災が原因で自宅で亡くなった場合が「事故死」にあたります。躊躇なく110番する事態と考えるとわかりやすいかもしれません。

この場合は強い心理的抵抗を感じやすい条件となりますので「事故物件」に該当します。さらに言及すると、「火災」があった（亡くなった人はいなくても）だけでも「事故物件」に該当します。

事故物件を更地にしたら事故物件ではなくなるか

建物は無くなりますので対象がなくなりますが、土地は事故物件に該当します。建物がなくなったからと言って「殺人事件があった場所」に変わりはありませんので、心理瑕疵もなくなるわけではありません。

オーナーが二度三度と変わっている場合は事故物件に該当するか

賃貸物件の場合、事件があった当時からオーナーが変わり、リフォームも重ねていることがあります。違う履歴を踏むという視点と事件からの経過年数で、事故物件には該当しないという見方もできるケースです。

しかしこれは売る側にとってメリットとなる解釈が大きく、借りる側の心理瑕疵をあまり考慮していない考え方です。宅建業法というのは基本的に、買う側、借りる側を守る法律ですので、事件を知っているならば告知するべき事例です。

都市伝説的な「事故物件」

殺人事件や自殺があった物件には必ずといっていいほど派生する「でる」という噂。
事件当時の建物を壊して更地にし駐車場になったといっても、どこからともなく聞こえてきます。信憑性がなく話に花が咲きやすい心霊現象についても、物件オーナーや周辺に住む方達にとっては悩みの種です。風化するのを待つしかないというのが現状で、民間の土地・建物の場合は、法的救済措置等は一切ありません。

事故物件の売り方、ポイント

業者に依頼するか自分で売るか

まず1番最初に考えるべきは、事故物件の売却を不動産業者に依頼するか、自分で売りさばくかを決めることです。

不動産会社並みの知識があれば、わざわざ不動産業者に仲介手数料を支払わなくても、自分で買い主をみつけ、自分で契約書を作り、自分で所有権移転登記をしてしまえば難なく不動産取引ができます。一般的な取引に比べると不動産業者に支払う仲介手数料と司法書士に支払う移転登記費用が節約できます。

ただし、たいていの場合は、該当しないと思いますので、基本的には不動産会社に依頼をしましょう。

事故物件の売却にはリスクがある

「事故物件を売る」

文字にするとたった７文字のことですが、非常にマイナス要素が多く、オーナーにはリスクが伴います。

まず第一に、「事故物件」というだけで買い手の母数がガクンと減ってしまいます。どんなに立地条件がよく、築年数が浅くても、事故物件というだけで売れにくくなります。最終的には販売価格をぐっと下げざるを得なくなり、購入した時の価格とかけ離れた価格で売却しなければいけないケースがほとんどです。

不動産業者には正直に伝えよう

不動産業者に事故物件の売却を依頼する場合は、事故物件の事情を全て包み隠さず伝えることが何より大切です。なぜなら、事情によって最適な売却方法や査定が変わってくるからです。例えば、家の中で死亡してしまったケースで考えると、リフォームをしてから売却した方が良いか、建物を解体し更地にしてしまった方が良いか、価格を大きく下げて現状渡しが良いか等、様々なことが考えられます。
また、査定を依頼する不動産業者は一社だけではなく、二社以上に依頼してみるのもひとつの方法です。正しい売値というのがない業界ですから、それなりの相場を知る意味でも、二社、三社から価格査定や売却条件を吸い上げて損することはありません。

相場の2～4割落ちは覚悟しておく

誰もが「損はしたくない」と思うものですが、事故物件の場合は「売れてラッキー」くらいに考え、損益は二の次で推し進めた方が良策です。損益分岐点にこだわり続けると、いつまでも買い手が決まらずに、無駄な固定資産税を払い続けるという羽目になります。例えば、相場が1000万円の物件ならば、600～800万円くらいで売却することを見積もっておくと心丈夫です。

事故物件と知られずに売却する方法はあるのか

答えはYESです。ただし個人取引に限りますし、後々の揉め事を一切考慮しない場合に限ります。

前章の通り、事故物件の売却にはリスクがあります。「そんなにリスクがあるなら事故を隠して売ればいいじゃないか」と思われるかもしれませんが、どんなにオーナーが事故物件であることを隠しても、近隣住人から耳に入ったり、インターネット上に情報が公開されているため、買い主に知られずにいられる可能性は低いでしょう。

もし後から事故物件であることがわかった場合、買い主側から訴えられ、訴訟問題に発展する可能性もゼロではありません。

ちなみに、「事故物件は告知義務がある」というのは、不動産業者に売却を依頼する場合になります。なぜなら不動産取引業の法律で、事故物件は心理瑕疵にあたる事項として取引の際に告知するよう定められているからです。

事故物件を売る方法

不幸にして事故物件となってしまった物件を売却する場合も、まずは不動産会社に売却相談をするというのが最初のステップになります。

仲介か、買取か

通常、不動産を売却する場合には、2種類の方法があります。

一つ目は「仲介」です。これは、ある程度時間を要しても、相場の値段で売却したいという希望が強い場合、不動産会社と媒介契約を結んで販売・広告活動を行ってもらい購入希望者を見つけてもらう方法です。

そしてもう一つは、「買取」です。近所に売却を知られたくない、すぐに現金が必要になるため、早期売却を希望している等の事情などから一般に広告活動を行わず、相場よりも低い価格で不動産業者に物件を買い取ってもらう方法です。

事故物件を売却する場合にも一般の物件と同じように「仲介」で購入希望者を探してもらうのか、または不動産業者に「買取」をしてもらうのか、を選ぶことになります。

仲介を選択するか、仲介を選択するかは売る側の選択次第なのですが、結論からいうと、よほどのケースでなければどんな物件でも売れない物件はありません。その物件に相応の値段であれば、事故物件でも購入を希望する人は現れるものです。その物件で発生した事件・事故の影響をどのように価格に反映させるのかが、事故物件を売却するための大きなポイントになるのです。

不動産会社に売却相談する際には、物件内でどのような事件・事故があったのか、まずは事実を説明し、売却価格への影響の程度を教えてもらいましょう。一概に事故物件といっても、自殺や殺人があった場合と、老衰による孤独死で、死後1日で発見された場合とでは購入者の心理的嫌悪感はかなり変わってきます。

• 自殺の場合でも睡眠薬での自殺なのか、割腹自殺なのか。
• 殺人の場合でも被害者が1名なのか、複数なのか、TVで報道されたような事件なのか。

など、事故の凄惨さでも価格に与える影響の程度は変わってきます。

事故物件の扱いに慣れている会社に依頼しよう

事故物件の扱いに慣れていない不動産会社にあたってしまうと、事故の内容を問わず、「事故があった」「心理的瑕疵のある物件だから」というだけで、とんでもなく低い値段での売却を勧められてしまう場合があるので要注意です。

事故物件の取り扱いになれている不動産業者であれば、事故があった物件というだけで一様に低い価格を提示することはなく、事故の内容や、過去の類似事例などから購入希望者への心理的影響の程度を考慮したうえで価格を提示することができるでしょう。

また、不動産会社の仲介により無事に事故物件の購入者が見つかった際でも、購入者への事故内容の説明に不足があった場合などには契約後にトラブルになる可能性があります。

事故物件を売却する際には、金額査定の面でも、取引の安全面においても事故物件の取り扱い経験が豊富な不動産会社に依頼することをおすすめします。

とはいえ、数多くの不動産会社の中から事故物件の取り扱い経験が豊富な会社を探すのはとても大変です。そのような場合は「不動産一括査定サイト」を活用するといいでしょう。物件の概要を入力すると、一度に複数の不動産会社へ査定依頼を行うことが可能です。

買取という選択肢

どんなに不動産会社が事故物件の取り扱いに慣れていたとしても、値段が適正であったとしても、事故の内容によっては、一般の購入者がなかなか見つからない場合もあります。このように、一般の購入者が見つからない場合や、事故物件として広告を出したり、インターネットに掲載されたりすることに抵抗のある場合などには、物件を「買取」してもらうといいでしょう。

不動産会社に物件を買い取ってもらう場合、一般の購入希望者へ売却するよりも買取価格は低めに設定されることが多いですが、不動産のプロが買主となるため、契約後に不測のトラブルが発生することも殆どなく、早期に売却を完了し、物件を現金化することが可能です。

不動産会社の仲介で別の不動産買取会社を紹介してもらう事も可能ですが、その場合は仲介手数料が発生しますが、事故物件の買取を専門に行っている会社を探して直接取引をすれば、仲介手数料を支払わずにすみますので、買取をお考えの際は一度検索してみてはいかがでしょうか？

事故物件の買取を専門に行っている会社をご紹介します。

事故物件PRO　株式会社スクエア

内装が事故の現状のままでも買取を行っています。
また、残置物などがある物件でも買取可能です。

http://www.jikobukken-pr.com/index.html

事故物件のミカタ　株式会社クリエイティブワークス

連絡から3日以内に訪問可能。訪問後24時間以内に結果を報告してくれます。
急ぎの場合でも条件が合えば最短48時間で現金化が可能。

http://www.jiko-bukken.com/

事故物件・訳あり物件買取売却相談センター

他社で断られた物件でも積極的に買い取りを行っています。

http://www.jiko-wakeari.com/

賃貸という選択肢も

事故物件として売却する価格に納得できなかった場合や、たとえ事故物件であっても資産として保有しておきたい場合には、物件を賃貸してもよいでしょう。
たとえばUR都市機構は「特別募集住宅」として事故物件の家賃を1年から2年間半額にして入居者を募っています。

事故物件であったとしても、所有を目的とする売買と、一時的な住まいを求める賃貸では住む側の意識も違い、比較的借り手はつきやすいようです。

事故物件売却までの流れ(仲介の場合)

STEP1「一般的な相場を調べてみる」

まずはインターネットのポータルサイトなどで、売却したい物件の近くにある類似物件の価格を調べてみましょう。ポータルサイトには、様々な不動産会社が取り扱っている物件が多数掲載されています。似たような物件が市場でどの程度の価格で売り出されているのかを知ることは、近隣の相場を把握するために有効です。

相場感がないまま、いきなり不動産会社に査定を依頼しても、不動産会社が提示した査定価格が売りたい希望価格と乖離していた場合、例え不動産会社が提示した価格が相場相応の価格であったとしても、なかなか納得がいかないでしょう。

かたくなに相場よりも高い売却希望価格で売り出したとしても、スムーズに売却を進める事が出来ない可能性があります。

ましてや、事故物件の場合はその特殊性から相場の3割から5割程度安く取引されることが多く、ある程度の相場感が無ければ、不動産会社に査定をしてもらったとしても、その査定価格に愕然としてしまうかもしれません。

事故物件を含め、納得して物件を売却する為には、相場を知ることはとても大切なことです。

STEP2「事故物件の扱いが得意な不動産会社を探す」

ある程度、近隣の相場を知った後、仲介を依頼する不動産会社を選定します。ここで悩ましいのは地域密着の中小の不動産会社に頼むのが良いのか、ネームバリューのある大手企業不動産会社に頼むのが良いのか、です。

一般の物件の場合は、地域性、物件のスペックなどにより、扱う会社の得意、不得意があるので、依頼を考えている会社のホームページに掲載されている物件の傾向などで、どんな物件の取り扱いが得意なのか、ある程度判断する事も可能ですが、事故物件を売却する場合には、一概にどちらがいいかは判断できません。

そこで、不動産一括査定サイトなどで事故物件であることを明記したうえで一括査定を依頼し、事故物件の取り扱いに慣れている会社を探して依頼することをお勧めします。

STEP3「媒介契約を行う」

依頼する不動産会社が決定したら、その不動産会社と媒介契約を締結します。

媒介契約とは、不動産を売却するにあたり、不動産会社に仲立ちをしてもらい、購入者を見つけてもらう契約です。不動産会社はこの契約に基づき、広告を出したり、来店したお客様にその物件を紹介したりして販売活動を行ってくれます。その結果、購入希望者が見つかり、無事に売買契約を締結することができたら、不動産会社に成功報酬として仲介手数料を支払うことになります。

媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があり、それぞれに細かな定めがあります。

事故物件の仲介を依頼する場合、どの契約形態が良いのでしょうか？

専属専任媒介契約は1社のみに媒介を依頼し、売主が自分で購入希望者を発見しても、必ず媒介契約を締結した不動産会社を経由して契約をしなければならず、不動産会社からすると、必ず売主からの仲介手数料はもらえるという契約になります。

専任媒介契約は、媒介の依頼は1社のみですが、売主がみずから購入希望者を見つけた場合は媒介契約を結んでいたとしても、不動産会社を経由しなくてよい契約となっており、不動産会社からすると、売主からの仲介手数料をもらえない可能性がある契約となります。

一般媒介契約は、売主は複数の会社に媒介契約を依頼しても良いので、不動産会社からすれば、売主から仲介手数料がもらえるとは限らない契約となります。

媒介契約の内容を比較すると、売却を希望する側には一般媒介契約の方が、一社に任せきりより色々な会社にお願いする方が安心感があり、より多くのお客様に物件情報を知ってもらえそうで早く売れるのではないか、と感じてしまうでしょう。

事故物件の場合は専属専任媒介契約がおすすめ

事故物件を売却したい場合には、専属専任媒介契約を締結することをおすすめします。

なぜなら、一般媒介契約を複数社と締結した場合、物件で起こった事件、事故のセンシティブな情報を全ての会社にしっかり説明をしなければならず、この説明に差異があれば後々トラブルに発展する可能性もあります。

また、専属専任、専任媒介契約を締結した物件の情報は、国土交通大臣指定不動産流通機構が運営するレインズと呼ばれる不動産会社専用の物件登録サイトに登録するというルールがあり、その登録情報は不動産会社間で共有されることになっています。

生臭い話ではありますが、事故物件という、売りづらい物件を積極的に広告、販売してもらうためには、広告費用をかけても売れたら必ず販促費用は回収できる！というリスクヘッジがなければ不動産会社も積極的には販売活動をする可能性は限りなく低いでしょう。

STEP4「内覧対応」

不動産会社と媒介契約を締結すると、購入希望者を見つけるべく、不動産会社の販売・広告活動が始まります。そして、物件に興味を持った人が物件を内覧にくるのですが、その際に注意することがあります。

まず、部屋を整理整頓し、掃除もして、綺麗にしておきましょう。天気が良ければ全室カーテンを開けて電気をつけ、家全体を明るい印象にしておきます。これは一般の物件でも同じです。

特に事故物件の場合は、物件が暗いという印象を与えてしまうと、事故物件という嫌悪感が更に上塗りされてしまう可能性もあります。

せっかく内覧まできてくれたこのお客さんにどうにか物件を気に入って欲しい！という気持ちが先走り、内覧に来た購入希望者に、あれこれ物件のアピールをしてしまうのはNGです。物件の内覧に立ち会う際は、購入希望者からの質問に答える程度にしましょう。

あまり過剰アピールは購入者にとってマイナスイメージにしかなりません。物件の説明はプロである不動産会社の営業マンに任せておきましょう。

STEP5「売買契約」

買主が決まると、不動産売買契約を締結します。買主には不動産売買契約を締結する前に、重要事項説明がなされます。この重要事項説明は書面をもって、宅地建物取引士が行います。

契約する物件が事故物件である場合は、重要事項説明において、その説明がなされます。その後、締結する契約書には物件状況を報告する書面や付帯設備を記載する書面も添付されています。
物件状況を報告する書面には、必ず、物件で発生した事件、事故の内容を記載しましょう。

重要事項説明と合わせて、売主からの告知として、内容を書面に残すことが大切です。事故物件であることを買主に告知せずに契約を締結した場合、瑕疵担保責任を負うことになり、訴訟に発展する場合もあります。

STEP6「引き渡し」

売買代金の全額支払と同時に物件の引き渡しを行います。買主が住宅ローンを利用する場合は、融資を実行する金融機関で、残代金を買主から売主側の口座に振り込んでもらい、その場で物件のカギを買主へ渡して終了となる場合が多いです。

「どうせ事故物件だから」と諦めないことが大切

事故物件の売却戦略についてお伝えしてきました。

事故物件を売るのも、事故物件でない物件を売るのも、基本的な考え方は同じです。よくないのは、「どうせ事故物件だから」と最初から諦めてしまい、やるべきことをやらないというケースです。このページでご紹介したことを一つ一つこなすことで、買い手が見つかる確率が少しずつ上がってきます。

事故物件だからと言って思考を停止させず、事故物件の売却のためにできることを積み上げていきましょう！